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年报季看“侠客”粤闽浙三大派系谁领风骚?

http://www.gyiai.com 时间: 2019-10-8 淮北新闻网

  摘要克而瑞排行榜显示,粤派房企占据TOP10的6席,分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。闽系第一梯队的房

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  克而瑞排行榜显示,粤派房企占据TOP10的6席,分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。闽系第一梯队的房企,包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。2018年,中梁、德信等企业开启IPO之路,借助资本力量获得更大发展。

  创意图片/新京报记者李凯祥  粤系“高光”

  “碧万恒”稳居前三?千亿阵营扩围

  一部粤系房企沉浮录,半部中国房地产风云史。国内土地拍卖第一槌、第一家房地产公司、第一个商品房小区都在广东诞生,广东也是我国最早一批房企诞生地,万科、碧桂园、合生创展、富力、中海、保利、华润、招商、金地、恒大等,在中国房地产史的各个阶段扮演着重要角色,从“华南五虎”到“招保万金”,再到“碧万恒”,是中国地产江湖中最具实力的房企派系,没有之一。时至2018年年报发布季,粤派房企表现如何?呈现出哪些新的特征?

  头部房企强者恒强

  在克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,粤派房企占据TOP10的6席,分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。统计数据显示,2018年,房企销售额集中度同比有较大幅度提升,其中,TOP10房企集中度达26.9%,上涨了2.7个百分点。TOP3房企集中度达12.6%,涨幅有所放缓,上涨0.7个百分点。

  虽然TOP3房企集中度增速有所放缓,但“碧万恒”销售额之和接近TOP4-TOP10房企规模之和,可谓惊人。业绩报告显示,2018年,碧桂园实现归属公司股东权益合同销售金额约5018.8亿元,同比增长31.25%。万科2018年实现合同销售金额630.1亿元,同比增长14.54%。恒大实现合约销售金额约5513.4亿元,同比增长10.1%。在销售规模上,碧桂园优势明显,虽然未披露全口径销售额,但是机构测算出超过7000亿元,位居第一,恒大权益销售额位居第一,万科增速放缓明显。

  此外,除了座次排名不同外,“碧万恒”在其他指标上也不同,诸如土地储备,决定着未来业绩增长。截至2018年底,恒大土地储备达到3.03亿平方米,碧桂园是2.4亿平方米,万科在1.5亿平方米左右。在盈利上,恒大稳坐“利润王”,万科、碧桂园次之。

  此外,头部房企中,保利、中海、华润同为央企,多年来,其业绩增长具有稳定性和可持续性。

  千亿新军负重前行

  2018年,房企销售千亿阵营再扩围,成员多达30个,其中千亿新军中,粤派房企榜上有名,包括富力、雅居乐。

  业绩报告显示,2018年,富力协议销售额为1311亿元,同比增长60%,完成1300亿元的年度目标。这是富力首次迈入千亿大关,可载入自己的“史册”。此外,富力营收也实现了30%的增幅。但令人唏嘘的是,富力为人诟病的高负债问题并未得到解决,2018年,富力负债同比增加631亿元,截至当年年底,总额达2963亿元,净负债率高达184%。另一个可能会让富力焦虑的是净利润大幅下滑,2018年,富力净利润下降了60%,为87.28亿元。这与接盘万达酒店资产不无关系,富力曾表示,现在公司的净利润下降与收购万达集团的酒店资产等有一定关系。众所周知,酒店产业重在运营,前期投入大、资金沉淀多,对于富力来说,这个“坑”短时间内或难以填平。

  如果说富力的千亿之行是沉重的,那么雅居乐千亿首秀并不容易。2018年,雅居乐实现预售金额1026.7亿元,同比增长14.5%。虽然首次迈入千亿门槛,但遗憾的是,与1100亿元的销售目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因,雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑严重。曾经,雅居乐位于海南的大盘清水湾项目连续多年创下销售纪录,被业内封为“神盘”,直至2017年,清水湾的预售金额仍高达170亿元,占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限购,堪称史上最严调控,将海南清水湾拉下销售神坛。2018年,雅居乐海南、云南的销售业绩贡献占比下降至19.2%,仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。雅居乐能否重振海南市场,取决于当地的调控政策,定位于自贸岛的海南,会松绑吗?显然不太可能。不过,雅居乐在2018年新增46幅地,或许可以从另一层面填补海南市场的损失。

  除了千亿新兵外,粤派房企中还有一批千亿了望者,诸如中国奥园,2018年实现合约销售金额912.8亿元,接近千亿,同比超过100%。此外,处于500亿-700亿元销售区间的有龙光地产、佳兆业、合景泰富、时代中国、越秀地产。

  老牌房企掉队郑州love365棋牌游戏_365棋牌官网话费充值_p365棋牌游戏医院多年

  曾为“华南五虎”之首,曾经是中国房企中第一个销售额破百亿者,在1998年左右,合生创展是房企老大更是王者,曾被王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”。2001年,老板朱孟依家族的珠江系北上入京,披荆斩棘,拿下多个项目,此后的2004年,合生创展销售额突破百亿元,但是在2009年达到150.9亿元的业绩高峰后便开始徘徊不前,销售额保持在百亿规模左右。2010年至2014年,合生创展销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2017年,合生创展再次进入百亿阵营,2018年实现合约销售额约149.75亿元,同比增长62.28%。

  即便增速在同行中位居中上等,但是由于基数小,合生创展仍未走出销售额百亿魔咒。中国房地产经历十多年的发展,早已经历沧海桑田般的巨变,强者愈强,而曾经的老大哥却仍然掉队中,不管是无为而之还是市场的优胜劣汰,随着土储的日渐减少和获取难度的增加,留给合生创展的路不会太长。

  与合生创展同样没落的还有星河湾,2000年时横空出世,其打造的豪宅项目被称为“地产界的劳斯莱斯”,成为同行学习的对象,但是此后星河湾折戟鄂尔多斯,再后来,声音越来越少。 新京报记者?段文平

  闽系分化

  保规模向左?降负债向右

  闽系房企一直是房企中个性鲜明的一支队伍。秉承“爱拼才会赢”的闽系房企常常呈现出规模增速快、负债率高企的“激进”形象。

  回顾2018年,闽系房企之间出现了较大的分化趋势,体现在发展战略、规模增速、负债趋势等各个方面。

  向左,向右?

  闽系房企一般指早期成立于福建,业务范围拓展至全国的房地产开发商。

  据业内人士称,闽系分南派和北派,南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起,北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙等;北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉等。

  闽系的迅速崛起与其高杠杆、高价拿地的扩张策略密不可分。2015-2018年,闽系房企将杠杆运用到极致,在全国拿地王,扩大销售规模,成为全国房企中的“黑马”。

  进入2018年,面临市场的转冷和财务杠杆的风险,原来高规模、高负债的龙头闽系房企放慢脚步,转向降负债、保盈利,以阳光城、泰禾、融信、正荣为代表,不再单一地追求规模增速,而是逐渐向稳健过渡,努力摘掉“激进”的标签,但是由于前期“激进”发展,降负债难度也相对较大;而另一方面建发、宝龙、融侨还郑州哪里治love365棋牌游戏_365棋牌官网话费充值_p365棋牌游戏好保持“规模为王”,仍然在追求规模的狂奔中。

  规模分化

  目前,第一梯队的房企包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。

  冲进千亿的房企普遍扩张步伐较快,呈现高杠杆率、合同销售金额高增长的特点。

  从《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》的排名来看,世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣已经进入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位,2018年合约销售额1761.5亿元,同比上涨74.8%,保持闽系的龙头位置。

  从规模细分来看,第二梯队包括融侨、金辉、福晟销售规模在600亿至800亿元的区间,发展速度较快,成为千亿的后备军。其中,融侨、金辉、福晟也进入了房企排名TOP50。第三梯队包括建发、中骏、禹洲、宝龙,规模在400亿元至600亿元区间,排在50名之外。

  从2018年规模增速来看,闽系房企同样出现分化的特征。其中,融信的销售额增速达到142%,世茂、阳光城的增速也达到70%以上,而此前销售额增速靠前的黑马房企旭辉、禹洲、正荣销售增速放缓。以禹洲为例,禹洲地产2018全年销售金额560亿山东love365棋牌游戏_365棋牌官网话费充值_p365棋牌游戏专科医院元,同比增长39%,未完成600亿元的增长目标,而2017年规模增速为同比增长74%。

  负债仍存难题

  闽系房企常常被贴上“激进”的标签,不仅因为闽系房企一贯秉承“规模为王”的理念,也因为在规模的发展中负债率居高不下,最为典型的是泰禾和阳光城。泰禾在2018年年中的净负债率高达300%以上,已经居上市房企的行业之首。刚刚发布财报的阳love365棋牌游戏_365棋牌官网话费充值_p365棋牌游戏患者如何科学用药呢光城净负债率为182.22%,同比减少70个百分点,虽然净负债率已经大幅降低,但是仍然处于同行业的较高水平。

  此外,融信、宝龙的负债也较高。其中,融信2018年净负债率为105%,宝龙的净负债率攀升至101.6%。

  从负债趋势来看,闽系房企的负债也呈现分化态势。不少闽系房企正在实施战略转向,重点是降低负债来控制企业发展杠杆。例如,此前负债率较高的阳光城、融信净负债率都大幅降低;而另一方面例如宝龙地产追求规模增速而净负债率攀升至101.6%,比2017年同期增加了14.8个百分点。

  值得注意的是,由于闽系房企的负债率仍然处于行业高位,所以也面临着较大的偿债压力。从债券到期压力看,闽系房企存量债到期普遍集中在2019年和2020年。其中,融信、金辉、泰禾在未来两年的偿债压力会相对较大。 新京报记者?徐倩

  浙系“新兵”

  第二梯队崛起?负债攀升

  地产江湖,百家争鸣。粤系房企,敢为人先;闽系房企,异军突起。近几年来,伴随着三、四线城市改善时代的到来,第二梯队浙系中小房企凭借在二线城市成熟的产品能力、营销能力,迅速切入三、四线市场,捕捉到一批改善客户,同时也收获了快速成长。不过,业内称在区域深耕的同时,也要加大全国化的布局,防范市场降温的风险。

  祥生、中梁等异军突起

  2018年,一批浙系“新兵”迅速崛起。其实,这批企业并不“新”,其中不少企业已发展多年。但从近两年开始发力迅猛,并被外界关注。其中,有一些房企向港交所递交了招股说明书,开启IPO之路,比如,中梁、德信等企业,试图借助资本力量获得更大发展。

  “浙系房企群体性崛起势如破竹,可以从企业的崛起速度和崛起数量两个方面得到印证。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱指出,率先开始全国化和品质化的浙系房企,在第一波房地产发展浪潮中收获了重大红利,在第二波高周转大行其道的过程中有所落后,而在这一轮三四线行情凸显的新形势和新周期中,重获发展。

  崛起速度的一大指标便是复合增长率。来自克而瑞的一份研究报告指出,从近三年的复合增长率来看,包括中梁、佳源国际、德信中国、滨江集团、华鸿嘉信、祥生地产在内,这6家浙系房企的平均增幅达87%。

  记者注意到,成立于2012年底的华鸿嘉信尤为引人关注。公开数据显示,其在2013年的合约销售额仅15亿元,2016年,首次突破百亿,而到了2018年,则实现了438亿元的总销售额。

  此外,祥生地产的发展也较为明显。克而瑞发布的数据显示,2018年,祥生地产以1029.2亿元位居百强房企第28位,在浙系房企中仅次于绿城、中梁控股。而在2015年-2017年期间,其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元。仅用4年时间,祥生的规模就突破了千亿。

  2016年,佳源国际的销售额仅46.5亿。到了2018年,其全年实现合约销售额约201.8亿元。在此基础上,佳源提出,2019年合约销售目标为280亿元,并希望3-5年实现千亿规模。

  而在崛起数量方面,从机构发布的百强企业榜单可见端倪。克而瑞排行榜显示,2015年,前五十的浙系房企仅绿城、滨江两家,百强房企中的浙系房企也仅是少数。而到了2018年,前五十的浙系房企达五家,分别为绿城、中梁、祥生、佳源、滨江。其中,中梁、祥生已达千亿,佳源国际、滨江约800亿左右。

  对此,同策研究院首席分析师张宏伟指出,若将浙系房企划分为两大梯队,反而是第二梯队的中小房企2018年的业绩表现更为出色。这些企业在拿地上较为激进,资本市场上积极上市、融资,销售层面也赶上市场周期,整个节奏把握上较为精准。

  深耕本地,?防范区域性风险

  值得注意的是,从布局广度来看,浙系房企有一大明显特点:笃行区域深耕策略。在大本营浙江的布局较多、进入城市数量相对较少。以德信为例,截止到2018年6月30日,德信土地总储备为636万平米,其中约588万平米分布在浙江省。

  不过,在深耕浙江的背景下,不同企业在具体城市上有所侧重,比如,滨江更聚焦杭州,华鸿嘉信则更加聚焦于温州。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,借长三角市场,诸如湖州、嘉兴、绍兴市场的崛起,不少浙系房企异军突起,从后续规划来看,这些市场还有机会。

  丁祖昱指出,改善时代的到来,不仅一二线城市,三四五线城市的市场容量都非常大。在一个区域范围内,在一二线城市形成的成熟的产品和设计理念,带到三四五线城市,与当地改善需求契合,推动企业规模的持续增长。

  不过,也有业内人士认为,在当前环境下,深耕区域的房企未必就绝对安全,在“房住不炒”背景下,当地人的心态也趋于理性,“目前对浙系企业来说,业绩增长的同时,也要加大全国化布局,尤其要防范浙江、上海等区域市场降温的风险。”严跃进表示。

  业绩扩张致负债攀升

  值得注意的是,近三年浙系房企规模虽在快速增长,但负债率也在不断增加。2018年,滨江集团的负债明显攀升,截至2018年9月30日,公司负债总额670.01亿元,负债率为79.5%,比2017年同期上升6.76%;同时,有息负债为250.19亿元,净负债率由上年年末的-4%上升至118%。

  德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度,德信的流动负债总额分别为137.18亿元、159.45亿元、271.92亿元、354.38亿元。

  “这两年浙系房企异军突起,但是负债等数据在恶化,所以需要警惕此类企业的经营风险。”严跃进表示。?新京报记者?张晓兰

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